شراء عقار في إسبانيا من الخليج أو إيران أو تركيا

باختصار

• من يحق له الشراء: أي أجنبي، مقيمًا كان أو غير مقيم. تحتاج إلى رقم ضريبي إسباني ⁦(NIE)⁩.
• ضريبة شراء عقار مستعمل: ضريبة نقل الملكية ⁦(ITP)⁩، بين 6% و10% في معظم المناطق في 2026، وأعلى على العقارات المرتفعة القيمة في بعض المناطق.
• ضريبة شراء عقار جديد: ضريبة القيمة المضافة 10% ⁦(IVA)⁩ إضافةً إلى رسم الدمغة ⁦(AJD)⁩، بين 0.5% و1.5% حسب المنطقة.
• تكاليف أخرى: الكاتب العدل وسجل الملكية والمهنيون الذين تستعين بهم. احسب ضريبة الشراء وهذه الرسوم فوق السعر.
• قبل التوقيع: تحقّق من العقار في سجل الملكية عبر ⁦nota simple⁩.
• الأموال: يجب أن تصل بتحويل بنكي ومع إثبات موثّق لمصدرها. وهنا تتعثّر معظم عمليات الشراء القادمة من الشرق الأوسط.
• الإقامة: شراء منزل لا يمنحك تصريح إقامة في إسبانيا. إن أردت العيش فيها فأنت بحاجة إلى مسار إقامة مستقل.
• كل عام بصفتك غير مقيم: ضريبة العقار المحلية ⁦(IBI)⁩ وضريبة دخل غير المقيمين، حتى لو لم تؤجّر العقار أبدًا.

شراء منزل لا يمنحك الإقامة

منذ 3 أبريل 2025 لم يعد شراء عقار في إسبانيا يتيح الحصول على تصريح إقامة خاص. فقد ألغى القانون الأساسي ⁦Ley Orgánica 1/2025⁩ هذا المسار من القانون ⁦Ley 14/2013⁩. وأصبح امتلاك منزل في إسبانيا قرارًا عقاريًا لا قرار هجرة.

إن كنت تخطط للعيش في إسبانيا، فاختر مسار الإقامة أولًا ثم العقار. فالمسار هو ما يحدد مدة بقائك، وهل يحق لك العمل، وما المستندات المطلوبة:

• الإقامة غير الربحية: للعائلات التي ستعيش من مدخراتها أو إيجاراتها أو عوائد استثماراتها. يجب أن تقضي أكثر من 183 يومًا في السنة في إسبانيا للتجديد. اطّلع على دليل المقيمين في الإمارات.
• تأشيرة الرحّالة الرقميين: لمن يعمل عن بُعد لصالح شركات أو عملاء خارج إسبانيا. اطّلع على دليل المهنيين المقيمين في دبي.
• إقامة العمل الحر أو تأشيرة روّاد الأعمال: لمن سيدير عمله الخاص في إسبانيا. اطّلع على دليلَي العمل الحر ومسار ENISA.

ومع ذلك قد يساعد المنزل الذي تملكه ملفَّ الإقامة: فهو يبيّن أين ستسكن، ويمكن احتساب إيجاره دخلًا سلبيًا في مسار الإقامة غير الربحية. لكنه لا يغني عن شروط المسار نفسه.

خطوات الشراء

تمر معظم عمليات الشراء بالخطوات السبع نفسها، ويمكن إنجازها جميعًا من الخارج بموجب وكالة.

1. احصل على رقم NIE. هو الرقم الضريبي الذي يحتاجه كل مشترٍ أجنبي للتوقيع أمام الكاتب العدل ودفع الضرائب. يمكن طلبه من قنصلية إسبانية أو، بموجب وكالة، داخل إسبانيا.
2. افتح حسابًا مصرفيًا إسبانيًا. ستحتاجه لدفع الثمن والضرائب والفواتير. توقّع أن يسألك البنك عن مصدر أموالك قبل قبولها.
3. تحقّق من العقار عبر ⁦nota simple⁩. هي مستخرج من سجل الملكية يبيّن المالك القانوني ووصف العقار وأي رهن أو حجز أو عبء آخر عليه. تُطلب عبر الإنترنت بتكلفة بضعة يوروهات. تأكّد من أن البائع هو المالك وأن العقار خالٍ من الديون قبل دفع أي مبلغ.
4. احجز العقار. دفعة حجز صغيرة تسحب العقار من السوق بضعة أيام ريثما تكتمل عمليات التحقق.
5. وقّع عقدًا خاصًا ⁦(contrato de arras)⁩. يدفع المشترون عادةً نحو 10% من الثمن في هذه المرحلة. وفي النوع الأكثر شيوعًا ⁦(arras penitenciales)⁩، إذا انسحب المشتري خسر العربون، وإذا انسحب البائع ردّه مضاعفًا.
6. وقّع العقد أمام الكاتب العدل. يُدفع باقي الثمن عند التوقيع بتحويل بنكي أو شيك مصرفي، وتُسلَّم المفاتيح. ويسجّل الكاتب العدل طريقة كل دفعة.
7. ادفع الضرائب وسجّل العقد. تُدفع ضريبة الشراء خلال مهلة تحددها كل منطقة، عادةً 30 يومًا، ثم يُسجَّل العقد باسمك في سجل الملكية.

وتحقّق كذلك قبل الخطوة 5 من سداد رسوم اتحاد الملاك وضريبة العقار المحلية ⁦(IBI)⁩ حتى تاريخه، واطلب شهادة كفاءة الطاقة للعقار.

الضرائب والتكاليف عند الشراء

تعتمد الضريبة على كون العقار مستعملًا أو جديدًا، وعلى المنطقة التي يقع فيها. ويدفع المشترون الأجانب النسب نفسها التي يدفعها الإسبان.

العقار المستعمل: ضريبة نقل الملكية ⁦(ITP)⁩. تحدد كل منطقة نسبتها. العقار الجديد من المطوّر: ضريبة قيمة مضافة 10% على الثمن، إضافةً إلى رسم الدمغة ⁦(AJD)⁩ على العقد.

تُؤكَّد النسب في تاريخ التوقيع.

تكاليف أخرى يجب احتسابها:

• الكاتب العدل: وفق تعرفة رسمية، عادةً بين 0.2% و0.5% من الثمن.
• سجل الملكية: وفق تعرفة رسمية أيضًا، وبمبلغ أقل من الكاتب العدل.
• الرهن العقاري إن وُجد: تقييم بنكي للعقار، عادةً بضع مئات من اليوروهات. ومنذ نوفمبر 2018 يدفع البنك، لا المشتري، رسم الدمغة على عقد الرهن.
• المهنيون: الترجمات المحلّفة والوكالة، وكل من تستعين به لمراجعة العقار وإنجاز الأوراق.

مثال. شقة مستعملة في مدريد بسعر 400,000 يورو تدفع 24,000 يورو ضريبة ⁦ITP⁩ (6%)، إضافةً إلى رسوم الكاتب العدل والسجل والمهنيين.

مقترح يجدر متابعته. في مايو 2025 قُدّم مقترح قانون في البرلمان الإسباني لرفع ضريبة الشراء حتى 100% على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي غير المقيمين في إسبانيا. وبحسب ما تمكّنا من التحقق منه، لم يصبح قانونًا. تحقّق من وضعه قبل التوقيع.

مصدر الأموال: حيث تتعثّر معظم عمليات الشراء

يجب على البنوك والكتّاب العدل في إسبانيا التحقق من مصدر أموالك قبل إتمام الشراء. وبموجب قانون مكافحة غسل الأموال ⁦Ley 10/2010⁩ يمكنهم طلب أي مستند يثبت مصدر الأموال، ورفض العملية إن كان المسار غير مكتمل.

يجب دفع الثمن والضرائب بتحويل بنكي أو شيك مصرفي، لا نقدًا أبدًا، ويسجّل الكاتب العدل كل دفعة في العقد. جهّز الملف قبل توقيع الـ ⁦arras⁩، لا بعده.

ما يُظهره الملف المكتمل عادةً: من أين كُسبت الأموال أو استُلمت (الراتب ومكافأة نهاية الخدمة، أرباح الشركة مع حساباتها، بيع عقار أو نشاط تجاري آخر، الميراث)، وكل حساب مرّت به، وأن من يحوّلها هو المشتري نفسه.

• المقيمون في الخليج: تُحوَّل الأموال المودعة في بنوك الإمارات أو السعودية أو الكويت أو قطر أو البحرين أو عُمان مثل أي أموال أجنبية أخرى. وتحتاج المستندات العربية إلى ترجمة محلّفة.
• المشترون الإيرانيون: تُراجَع الأموال القادمة من إيران بعناية خاصة بسبب العقوبات الدولية، ولا تُقبل عادةً التحويلات المباشرة من البنوك الإيرانية. وفي الواقع العملي يستخدم المشترون أموالًا موجودة أصلًا خارج إيران، مع مسار موثّق يبيّن كيف وصلت إلى هناك.
• المشترون الأتراك: التحويلات من البنوك التركية اعتيادية. وبسبب تقلّبات العملة، خطّط مبكرًا لتحويل الأموال إلى اليورو واحتفظ بسجلات الصرف من البنك للملف.

الرهن العقاري: تُقرض البنوك الإسبانية غير المقيمين، عادةً بنسبة من الثمن أقل مما تُقرضه للمقيمين، وتطلب إثبات الدخل والإقرارات الضريبية من بلد إقامتك.

يشرح دليلانا حول بناء سلسلة إثبات مصدر الأموال وفتح حساب مصرفي إسباني من الخليج المستندات بالتفصيل.

ما تدفعه كل عام وعند البيع

يدفع المالك غير المقيم ضريبتين كل عام، سواء أجّر المنزل أم لا: ضريبة العقار المحلية وضريبة دخل غير المقيمين.

• ضريبة العقار المحلية ⁦(IBI)⁩: تفرضها البلدية على القيمة المساحية للعقار، وتختلف نسبتها حسب المدينة.
• ضريبة دخل غير المقيمين على منزل لا تؤجّره: تفرض إسبانيا ضريبة على دخل افتراضي يعادل 1.1% من القيمة المساحية (أو 2% إن لم تُراجَع هذه القيمة خلال السنوات العشر الأخيرة)، بنسبة 24% للمقيمين في دول خارج الاتحاد الأوروبي. ويُقدَّم الإقرار بالنموذج 210 قبل 31 ديسمبر من السنة التالية.
• إن أجّرته: يخضع دخل الإيجار لضريبة 24% على المقيمين خارج الاتحاد الأوروبي، دون خصم المصاريف. كما يحتاج الإيجار السياحي القصير إلى ترخيص من المنطقة، وتقيّده مدن كثيرة؛ فتحقّق من ذلك قبل الشراء لهذا الغرض.
• ضريبة الثروة: قد تنطبق على العقارات المرتفعة القيمة في إسبانيا، ويتوقف ذلك على القيمة والمنطقة؛ فتحقّق منها قبل شراء عقار تتجاوز قيمته 700,000 يورو.

عند البيع. إذا كان البائع غير مقيم، وجب على المشتري اقتطاع 3% من الثمن ودفعها إلى مصلحة الضرائب بالنموذج 211. ثم يصرّح البائع بالربح بالنموذج 210، وتُحتسب الـ 3% من الضريبة. كما تفرض البلدية ضريبة على زيادة قيمة الأرض ⁦(plusvalía municipal)⁩.

قد تغيّر اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي بين إسبانيا وبلد إقامتك طريقة فرض الضريبة على هذا الدخل في بلدك. وإذا أصبحت مقيمًا ضريبيًا في إسبانيا، مثلًا بعد الانتقال بتصريح إقامة، تتغيّر هذه القواعد: احصل على مشورة ضريبية مستقلة قبل الانتقال.

كيف تساعدك Parastoo Legal Group

نُعدّ الأجزاء التي يتعثّر فيها عادةً المشترون من المنطقة: رقم NIE والوكالة لتشتري دون سفر، والحساب المصرفي الإسباني، وملف إثبات مصدر الأموال الذي تقبله البنوك والكتّاب العدل. وإن أردت العيش في إسبانيا أيضًا، نختار معك مسار الإقامة ونتولّى الطلب.

يعمل مدير ملفك بالفارسية والعربية والتركية والإسبانية والإنجليزية، عبر مكالمة فيديو أو هاتفيًا. والاستشارة الأولى مجانية.