Körfez, İran veya Türkiye'den İspanya'da Ev Almak

Kısaca

• Kimler satın alabilir: yerleşik olsun ya da olmasın, her yabancı. İspanyol vergi numarasına (NIE) ihtiyacınız var.
• İkinci el konutta alım vergisi: Devir Vergisi (ITP); 2026'da çoğu bölgede %6 ile %10 arası, bazı bölgelerde pahalı mülklerde daha yüksek.
• Yeni konutta alım vergisi: %10 KDV (IVA) artı damga vergisi (AJD), bölgeye göre %0,5 ile %1,5 arası.
• Diğer masraflar: noter, tapu sicili ve tuttuğunuz uzmanlar. Alım vergisini ve bu ücretleri fiyatın üzerine ekleyerek bütçeleyin.
• İmzalamadan önce: mülkü tapu sicilinden bir nota simple ile kontrol edin.
• Para: fonlar banka havalesiyle ve belgelenmiş bir kaynakla gelmelidir. Orta Doğu'dan yapılan alımların çoğu bu aşamada yavaşlar.
• Oturum: ev almak size İspanya'da oturum izni vermez. Burada yaşamak istiyorsanız ayrı bir oturum yoluna ihtiyacınız var.
• Yerleşik olmayan olarak her yıl: yerel emlak vergisi (IBI) ve yerleşik olmayanlar gelir vergisi; mülkü hiç kiraya vermeseniz bile.

Ev almak oturum izni vermez

3 Nisan 2025'ten bu yana İspanya'da mülk satın almak artık özel bir oturum iznine erişim sağlamıyor. Ley Orgánica 1/2025, bu yolu Ley 14/2013'ten kaldırdı. İspanya'da ev sahibi olmak artık bir göç kararı değil, bir mülk kararıdır.

İspanya'da yaşamayı planlıyorsanız önce oturum yolunu, sonra mülkü seçin. Ne kadar kalmanız gerektiğini, çalışıp çalışamayacağınızı ve hangi belgelere ihtiyacınız olduğunu oturum yolu belirler:

• Pasif Gelir Vizesi: birikim, kira veya yatırım geliriyle yaşayacak aileler için. Yenileme için yılda 183 günden fazla İspanya'da bulunmanız gerekir. BAE'de yaşayanlar için rehberimize bakın.
• Dijital Göçebe Vizesi: İspanya dışındaki şirketler veya müşteriler için uzaktan çalışanlar için. Dubai'deki profesyoneller için rehberimize bakın.
• Kendi İşi için Oturum ve Çalışma İzni veya Girişimci Vizesi: İspanya'da kendi işini yürütecekler için. Cuenta Propia ve ENISA yolu rehberlerimize bakın.

Sahibi olduğunuz bir ev yine de oturum dosyasına katkı sağlayabilir: nerede yaşayacağınızı gösterir ve kirası Pasif Gelir yolunda pasif gelir olarak sayılabilir. Ancak yolun kendi şartlarının yerini tutmaz.

Adım adım satın alma

Alımların çoğu aynı yedi adımı izler ve hepsi vekâletnameyle yurt dışından yapılabilir.

1. NIE alın. NIE, her yabancı alıcının noterde imza atmak ve vergi ödemek için ihtiyaç duyduğu vergi numarasıdır. İspanyol konsolosluğundan veya vekâletnameyle İspanya'da talep edilebilir.
2. İspanyol banka hesabı açın. Fiyatı, vergileri ve faturaları ödemek için gerekir. Banka, fonları kabul etmeden önce paranızın nereden geldiğini soracaktır.
3. Mülkü nota simple ile kontrol edin. Tapu sicilinden alınan bu belge yasal maliki, mülkün tanımını ve üzerindeki ipotek, haciz veya diğer şerhleri gösterir. İnternetten birkaç avroya alınır. Herhangi bir ödeme yapmadan önce satıcının malik olduğunu ve mülkün borçsuz olduğunu kontrol edin.
4. Mülkü rezerve edin. Küçük bir rezervasyon ödemesi, kontroller tamamlanırken mülkü birkaç günlüğüne piyasadan çeker.
5. Özel sözleşme (contrato de arras) imzalayın. Alıcılar bu aşamada genellikle fiyatın yaklaşık %10'unu öder. En yaygın türde (arras penitenciales) alıcı vazgeçerse kaparoyu kaybeder; satıcı vazgeçerse iki katını iade eder.
6. Tapuyu noterde imzalayın. Fiyatın kalanı imzada banka havalesi veya banka çekiyle ödenir ve anahtarlar teslim edilir. Noter her ödemenin nasıl yapıldığını kayda geçirir.
7. Vergileri ödeyin ve tapuyu tescil ettirin. Alım vergisi her bölgenin belirlediği süre içinde, genellikle 30 gün, ödenir. Ardından tapu sizin adınıza tapu siciline kaydedilir.

5. adımdan önce site aidatlarının ve yerel emlak vergisinin (IBI) güncel olarak ödendiğini de kontrol edin ve mülkün enerji sertifikasını isteyin.

Satın alırken vergiler ve masraflar

Ödeyeceğiniz vergi, konutun ikinci el mi yoksa yeni mi olduğuna ve bulunduğu bölgeye bağlıdır. Yabancı alıcılar İspanyol alıcılarla aynı oranları öder.

İkinci el konut: Devir Vergisi (ITP). Her bölge kendi oranını belirler. Müteahhitten alınan yeni konut: fiyat üzerinden %10 KDV, artı tapu üzerinden damga vergisi (AJD).

Oranlar imza tarihinde teyit edilir.

Bütçelenmesi gereken diğer masraflar:

• Noter: resmî tarifeye göre, genellikle fiyatın %0,2 ile %0,5'i arası.
• Tapu sicili: o da resmî tarifeye göre; noterden daha düşük bir tutar.
• Varsa konut kredisi: bankanın mülk ekspertizi, genellikle birkaç yüz avro. Kasım 2018'den bu yana ipotek tapusundaki damga vergisini alıcı değil banka öder.
• Uzmanlar: yeminli tercümeler, vekâletname ve mülkü incelemek ve işlemleri yürütmek için tuttuğunuz herkes.

Örnek. Madrid'de 400.000 avroya alınan ikinci el bir daire için 24.000 avro ITP (%6) ödenir; buna noter, tapu ve uzman ücretleri eklenir.

Takip edilmesi gereken bir öneri. Mayıs 2025'te İspanya Parlamentosu'na, İspanya'da yerleşik olmayan AB dışı alıcılar için alım vergisini %100'e kadar çıkaran bir kanun teklifi sunuldu. Doğrulayabildiğimiz kadarıyla yasalaşmadı. İmzalamadan önce durumunu kontrol edin.

Fon kaynağı: alımların çoğunun yavaşladığı yer

İspanyol bankaları ve noterler, bir alım tamamlanmadan önce paranızın nereden geldiğini kontrol etmek zorundadır. Kara para aklamayla mücadele yasası Ley 10/2010 uyarınca fonların kaynağını gösteren her belgeyi isteyebilir ve iz eksikse işlemi reddedebilirler.

Fiyat ve vergiler asla nakit değil, banka havalesi veya banka çekiyle ödenmelidir; noter her ödemeyi tapuya işler. Dosyayı arras imzalanmadan önce hazırlayın, sonra değil.

Eksiksiz bir dosya genellikle şunu gösterir: paranın nerede kazanıldığı veya alındığı (maaş ve kıdem tazminatı, şirketin hesaplarıyla birlikte temettüler, başka bir mülkün veya işin satışı, miras), geçtiği her hesap ve gönderenin alıcının kendisi olduğu.

• Körfez'de yaşayanlar: BAE, Suudi, Kuveyt, Katar, Bahreyn veya Umman bankalarındaki fonlar diğer yabancı fonlar gibi transfer edilir. Arapça belgeler yeminli tercüme gerektirir.
• İranlı alıcılar: İran'dan gelen para uluslararası yaptırımlar nedeniyle özel bir dikkatle incelenir ve İran bankalarından doğrudan havaleler genellikle kabul edilmez. Uygulamada alıcılar, zaten İran dışında tutulan fonları, oraya nasıl ulaştığını gösteren belgelenmiş bir izle kullanır.
• Türk alıcılar: Türk bankalarından havaleler olağan işlemlerdir. Kur hareketleri nedeniyle avroya çevirmeyi erken planlayın ve bankanın döviz işlem kayıtlarını dosya için saklayın.

Konut kredisi: İspanyol bankaları yerleşik olmayanlara kredi verir; genellikle yerleşiklere göre fiyatın daha küçük bir kısmı için ve ikamet ettiğiniz ülkeden gelir belgesi ile vergi beyannamesi isterler.

Fon kaynağı zinciri oluşturma ve Körfez'den İspanya'da banka hesabı açma rehberlerimiz belgeleri ayrıntılı olarak açıklar.

Her yıl ne ödersiniz ve satarken ne olur

Yerleşik olmayan bir ev sahibi, ev kiraya verilsin ya da verilmesin her yıl iki vergi öder: yerel emlak vergisi ve yerleşik olmayanlar gelir vergisi.

• Yerel emlak vergisi (IBI): belediye tarafından mülkün kadastro değeri üzerinden alınır. Oran şehre göre değişir.
• Kiraya vermediğiniz ev için yerleşik olmayanlar gelir vergisi: İspanya, kadastro değerinin %1,1'i (değer son on yılda güncellenmediyse %2'si) kadar varsayımsal bir gelir üzerinden, AB dışı ülkelerde yaşayanlar için %24 oranında vergi alır. Form 210 ile izleyen yılın 31 Aralık tarihine kadar beyan edilir.
• Kiraya verirseniz: kira geliri AB dışında yaşayanlar için %24 oranında ve gider düşülmeden vergilendirilir. Kısa süreli turistik kiralama ayrıca bölgeden lisans gerektirir ve birçok şehir bunu kısıtlar; bu amaçla almadan önce kontrol edin.
• Servet vergisi: İspanya'daki yüksek değerli mülkler için geçerli olabilir. Bu, değere ve bölgeye bağlıdır; 700.000 avronun üzerindeki alımlarda önceden kontrol edin.

Satarken. Satıcı yerleşik değilse alıcı, fiyatın %3'ünü keserek Form 211 ile vergi idaresine ödemek zorundadır. Satıcı daha sonra kazancı Form 210 ile beyan eder ve bu %3 vergisinden düşülür. Belediye ayrıca arsa değerindeki artış üzerinden bir vergi (plusvalía municipal) alır.

İspanya ile ikamet ettiğiniz ülke arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması, bu gelirin kendi ülkenizde nasıl vergilendirileceğini değiştirebilir. İspanya'da vergi mukimi olursanız, örneğin bir oturum izniyle taşındıktan sonra, bu kurallar değişir: taşınmadan önce bağımsız vergi danışmanlığı alın.

Parastoo Legal Group nasıl yardımcı olur

Bölgeden gelen alıcıların genellikle takıldığı kısımları hazırlıyoruz: seyahat etmeden alım yapabilmeniz için NIE ve vekâletname, İspanyol banka hesabı ve bankaların ve noterlerin kabul ettiği bir fon kaynağı dosyası. İspanya'da yaşamak da istiyorsanız oturum yolunu sizinle birlikte seçer ve başvuruyu yürütürüz.

Dosya sorumlunuz Farsça, Arapça, Türkçe, İspanyolca veya İngilizce olarak, görüntülü görüşme veya telefonla çalışır. İlk görüşme ücretsizdir.