خرید ملک در اسپانیا از ایران، خلیج فارس یا ترکیه

در یک نگاه

• چه کسی می‌تواند بخرد: هر تبعه خارجی، مقیم یا غیرمقیم. به شماره مالیاتی اسپانیا (⁦NIE⁩) نیاز دارید.
• مالیات خرید ملک دست‌دوم: مالیات نقل‌وانتقال ⁦(ITP)⁩، در بیشتر مناطق بین 6% تا 10% در 2026، و در برخی مناطق برای املاک گران‌تر بیشتر.
• مالیات خرید ملک نوساز: 10% مالیات بر ارزش افزوده ⁦(IVA)⁩ به‌علاوه حق تمبر ⁦(AJD)⁩، بین 0.5% تا 1.5% بسته به منطقه.
• هزینه‌های دیگر: دفترخانه، اداره ثبت املاک و متخصصانی که استخدام می‌کنید. مالیات خرید و این هزینه‌ها را جدا از قیمت در بودجه خود بگذارید.
• پیش از امضا: ملک را با یک ⁦nota simple⁩ در اداره ثبت املاک بررسی کنید.
• پول: وجوه باید با حواله بانکی و با منشأ مستند برسد. بیشتر خریدهای خاورمیانه‌ای در همین مرحله کند می‌شوند.
• اقامت: خرید خانه به شما مجوز اقامت اسپانیا نمی‌دهد. اگر می‌خواهید در اسپانیا زندگی کنید، به یک مسیر اقامتی جداگانه نیاز دارید.
• هر سال به‌عنوان غیرمقیم: مالیات محلی ملک ⁦(IBI)⁩ و مالیات بر درآمد غیرمقیمان، حتی اگر ملک را هرگز اجاره ندهید.

خرید خانه به شما اقامت نمی‌دهد

از 3 آوریل 2025، خرید ملک در اسپانیا دیگر به یک مجوز اقامت مشخص منجر نمی‌شود. قانون ⁦Ley Orgánica 1/2025⁩ این مسیر را از قانون ⁦Ley 14/2013⁩ حذف کرد. داشتن خانه در اسپانیا اکنون یک تصمیم ملکی است، نه مهاجرتی.

اگر قصد زندگی در اسپانیا دارید، اول مسیر اقامت را انتخاب کنید و بعد ملک را. مسیر اقامت تعیین می‌کند چه مدت باید در اسپانیا بمانید، آیا می‌توانید کار کنید و چه مدارکی لازم دارید:

• اقامت تمکن مالی: برای خانواده‌هایی که با پس‌انداز، اجاره یا درآمد سرمایه‌گذاری زندگی می‌کنند. برای تمدید باید بیش از 183 روز در سال در اسپانیا باشید. راهنمای ساکنان امارات را ببینید.
• ویزای دیجیتال نومد: برای کسانی که از راه دور برای شرکت‌ها یا مشتریانی خارج از اسپانیا کار می‌کنند. راهنمای متخصصان ساکن دبی را ببینید.
• اقامت خوداشتغالی یا ویزای کارآفرینی: برای کسانی که کسب‌وکار خود را در اسپانیا اداره می‌کنند. راهنماهای خوداشتغالی و مسیر ENISA را ببینید.

خانه‌ای که مالک آن هستید همچنان می‌تواند به پرونده اقامت کمک کند: نشان می‌دهد کجا زندگی خواهید کرد، و اجاره آن می‌تواند در مسیر تمکن مالی به‌عنوان درآمد غیرفعال حساب شود. اما جای شرایط خود مسیر اقامت را نمی‌گیرد.

مراحل خرید، گام به گام

بیشتر خریدها همین هفت مرحله را طی می‌کنند و همه آن‌ها با وکالت‌نامه از خارج از اسپانیا قابل انجام است.

1. دریافت NIE. شماره NIE شماره مالیاتی‌ای است که هر خریدار خارجی برای امضا در دفترخانه و پرداخت مالیات به آن نیاز دارد. می‌توان آن را از کنسولگری اسپانیا یا با وکالت‌نامه در خود اسپانیا درخواست کرد.
2. افتتاح حساب بانکی اسپانیا. برای پرداخت قیمت، مالیات‌ها و قبض‌ها لازم است. انتظار داشته باشید بانک پیش از پذیرش وجوه بپرسد پول شما از کجا آمده است.
3. بررسی ملک با ⁦nota simple⁩. عصاره‌ای از اداره ثبت املاک که مالک قانونی، مشخصات ملک و هرگونه رهن، توقیف یا بار حقوقی دیگر را نشان می‌دهد. به‌صورت آنلاین و با هزینه چند یورو درخواست می‌شود. پیش از هر پرداختی مطمئن شوید فروشنده مالک است و ملک بدهی ندارد.
4. رزرو ملک. یک پرداخت رزرو کوچک، ملک را برای چند روز از بازار خارج می‌کند تا بررسی‌ها تمام شود.
5. امضای قرارداد خصوصی ⁦(contrato de arras)⁩. خریداران معمولاً حدود 10% قیمت را در این مرحله می‌پردازند. در رایج‌ترین نوع آن ⁦(arras penitenciales)⁩، اگر خریدار انصراف دهد بیعانه را از دست می‌دهد و اگر فروشنده انصراف دهد باید دو برابر آن را بازگرداند.
6. امضای سند در دفترخانه. باقی‌مانده قیمت هنگام امضا با حواله بانکی یا چک بانکی پرداخت می‌شود و کلیدها تحویل داده می‌شود. سردفتر نحوه هر پرداخت را ثبت می‌کند.
7. پرداخت مالیات و ثبت سند. مالیات خرید در مهلتی که هر منطقه تعیین می‌کند، معمولاً 30 روز، پرداخت می‌شود. سپس سند به نام شما در اداره ثبت املاک ثبت می‌شود.

همچنین پیش از مرحله 5 بررسی کنید که شارژ ساختمان و مالیات محلی ملک ⁦(IBI)⁩ تا امروز پرداخت شده باشد و گواهی انرژی ملک را درخواست کنید.

مالیات و هزینه‌های خرید

مالیاتی که می‌پردازید به دست‌دوم یا نوساز بودن ملک و منطقه‌ای که در آن قرار دارد بستگی دارد. خریداران خارجی همان نرخ‌های خریداران اسپانیایی را می‌پردازند.

ملک دست‌دوم: مالیات نقل‌وانتقال ⁦(ITP)⁩. هر منطقه نرخ خود را تعیین می‌کند. ملک نوساز از سازنده: 10% مالیات بر ارزش افزوده روی قیمت، به‌علاوه حق تمبر ⁦(AJD)⁩ روی سند.

نرخ‌ها در روز امضا تأیید می‌شوند.

هزینه‌های دیگری که باید در نظر بگیرید:

• دفترخانه: بر اساس تعرفه رسمی، معمولاً بین 0.2% تا 0.5% قیمت.
• اداره ثبت املاک: آن هم بر اساس تعرفه رسمی؛ کمتر از هزینه دفترخانه.
• وام مسکن، در صورت وجود: ارزیابی بانکی ملک، معمولاً چند صد یورو. از نوامبر 2018 حق تمبر سند رهنی را بانک می‌پردازد، نه خریدار.
• متخصصان: ترجمه رسمی، وکالت‌نامه و هر کسی که برای بررسی ملک و انجام کارهای اداری استخدام می‌کنید.

مثال. برای یک آپارتمان دست‌دوم در مادرید به قیمت 400,000 یورو، 24,000 یورو مالیات ⁦ITP⁩ (6%) پرداخت می‌شود، به‌علاوه هزینه دفترخانه، ثبت و متخصصان.

پیشنهادی که باید دنبال کرد. در مه 2025 طرحی در پارلمان اسپانیا ارائه شد تا مالیات خرید برای خریداران غیراروپایی غیرمقیم تا 100% افزایش یابد. تا جایی که توانسته‌ایم بررسی کنیم، این طرح به قانون تبدیل نشده است. پیش از امضا وضعیت آن را بررسی کنید.

منشأ وجوه: جایی که بیشتر خریدها کند می‌شوند

بانک‌ها و دفترخانه‌های اسپانیا باید پیش از نهایی شدن خرید بررسی کنند پول شما از کجا آمده است. بر اساس قانون مبارزه با پول‌شویی ⁦Ley 10/2010⁩، می‌توانند هر سندی را که منشأ وجوه را نشان دهد درخواست کنند و اگر مسیر پول کامل نباشد، معامله را رد کنند.

قیمت و مالیات‌ها باید با حواله بانکی یا چک بانکی پرداخت شوند، هرگز نقدی، و سردفتر هر پرداخت را در سند ثبت می‌کند. پرونده را پیش از امضای ⁦arras⁩ آماده کنید، نه بعد از آن.

یک پرونده کامل معمولاً نشان می‌دهد: پول از کجا به دست آمده یا دریافت شده است (حقوق و پاداش پایان خدمت، سود سهام شرکت همراه با صورت‌های مالی شرکت، فروش ملک یا کسب‌وکار دیگر، ارث)، از چه حساب‌هایی عبور کرده، و اینکه فرستنده پول خود خریدار است.

• ساکنان خلیج فارس: وجوهی که در بانک‌های امارات، عربستان، کویت، قطر، بحرین یا عمان نگهداری می‌شوند مانند هر وجه خارجی دیگری منتقل می‌شوند. مدارک عربی به ترجمه رسمی نیاز دارند.
• خریداران ایرانی: پولی که از ایران می‌آید به دلیل تحریم‌های بین‌المللی با دقت ویژه بررسی می‌شود و حواله مستقیم از بانک‌های ایرانی معمولاً پذیرفته نمی‌شود. در عمل، خریداران از وجوهی استفاده می‌کنند که از قبل خارج از ایران نگهداری می‌شوند، همراه با مسیری مستند که نشان می‌دهد این وجوه چگونه به آنجا رسیده‌اند.
• خریداران ترکیه: حواله از بانک‌های ترکیه روال عادی دارد. به دلیل نوسان ارز، تبدیل به یورو را زودتر برنامه‌ریزی کنید و سوابق تبدیل ارز بانک را برای پرونده نگه دارید.

وام مسکن: بانک‌های اسپانیا به غیرمقیمان وام می‌دهند، معمولاً برای سهم کمتری از قیمت نسبت به مقیمان، و مدرک درآمد و اظهارنامه مالیاتی کشور محل اقامت شما را می‌خواهند.

راهنماهای ما درباره ساختن زنجیره منشأ وجوه و افتتاح حساب بانکی اسپانیا از کشورهای خلیج فارس مدارک را با جزئیات توضیح می‌دهند.

هر سال چه می‌پردازید و هنگام فروش چه می‌شود

مالک غیرمقیم هر سال دو مالیات می‌پردازد، چه ملک اجاره داده شود چه نه: مالیات محلی ملک و مالیات بر درآمد غیرمقیمان.

• مالیات محلی ملک ⁦(IBI)⁩: شهرداری آن را بر اساس ارزش کاداستری ملک دریافت می‌کند. نرخ آن به شهر بستگی دارد.
• مالیات بر درآمد غیرمقیمان برای خانه‌ای که اجاره نمی‌دهید: اسپانیا بر درآمدی فرضی معادل 1.1% ارزش کاداستری (یا 2% اگر این ارزش در ده سال گذشته بازنگری نشده باشد) مالیات می‌گیرد، با نرخ 24% برای ساکنان کشورهای غیراروپایی. این مالیات با فرم 210 تا 31 دسامبر سال بعد اظهار می‌شود.
• اگر اجاره دهید: درآمد اجاره برای ساکنان کشورهای غیراروپایی با نرخ 24% و بدون کسر هزینه‌ها مشمول مالیات است. اجاره کوتاه‌مدت توریستی به مجوز منطقه نیز نیاز دارد و بسیاری از شهرها آن را محدود کرده‌اند؛ اگر برای این هدف می‌خرید، پیش از خرید بررسی کنید.
• مالیات بر ثروت: ممکن است شامل املاک گران‌قیمت در اسپانیا شود. این موضوع به ارزش ملک و منطقه بستگی دارد، پس برای خریدهای بالای 700,000 یورو پیش از خرید بررسی کنید.

هنگام فروش. اگر فروشنده غیرمقیم باشد، خریدار باید 3% قیمت را کسر کرده و با فرم 211 به اداره مالیات بپردازد. سپس فروشنده سود را با فرم 210 اظهار می‌کند و این 3% از مالیات او کسر می‌شود. شهرداری نیز مالیاتی بر افزایش ارزش زمین ⁦(plusvalía municipal)⁩ دریافت می‌کند.

معاهده اجتناب از مالیات مضاعف میان اسپانیا و کشور محل اقامت شما می‌تواند نحوه مالیات این درآمد را در کشور خودتان تغییر دهد. اگر مقیم مالیاتی اسپانیا شوید، مثلاً پس از مهاجرت با مجوز اقامت، این قواعد تغییر می‌کنند: پیش از مهاجرت از یک مشاور مالیاتی مستقل راهنمایی بگیرید.

Parastoo Legal Group چگونه کمک می‌کند

ما بخش‌هایی از خرید را آماده می‌کنیم که خریداران منطقه معمولاً در آن گیر می‌کنند: NIE و وکالت‌نامه تا بدون سفر خرید کنید، حساب بانکی اسپانیا، و پرونده منشأ وجوهی که بانک‌ها و دفترخانه‌ها می‌پذیرند. اگر می‌خواهید در اسپانیا زندگی هم کنید، مسیر اقامت را با شما انتخاب می‌کنیم و درخواست را پیش می‌بریم.

مسئول پرونده شما به فارسی، عربی، ترکی، اسپانیایی یا انگلیسی، با تماس تصویری یا تلفنی کار می‌کند. نخستین مشاوره رایگان است.